Comment calculer le rendement d'un investissement immobilier ?

Le rendement brut est facile à calculer et ne tient compte que du rapport entre le revenu locatif annuel et le prix d'achat. Vous pouvez calculer le rendement brut à partir du prix d'achat. 

Formule : ((Loyer x 12 mois) / Prix d'achat) x 100  

Exemple : 

• Prix d'achat : €380.000 
• Prix de location : €1300 par mois 
• Rendement brut : ((1300  x 12 mois)/ 380.000) x 100 = 4,10%

Pour avoir une idée plus précise de votre investissement, regardez le rendement net. Vous déduisez ici tous les frais des revenus locatifs, tant les frais d'achat supplémentaires (frais de notaire, droits d'enregistrement, etc.) que les frais variables et fixes (entretien, assurance, frais d'intérêt, gestion, etc.) Ces coûts dépendent de votre situation d'achat spécifique et ne peuvent donc être calculés que sur mesure.  

Formule : (((Prix de location x 12 mois)- coûts annuels) / Prix d'achat y compris les coûts d'achat) x 100

Exemple : 

• Prix d'achat : €500.000 
• Prix de location : 1650 par mois
• Gestion : €1.200 par an  
• Entretien : € 425 par an  
• Impôts : €1500 par an
• Rendement net : (((1650  x 12 mois) – (1200 + 425 + 1500))/500.000 ) x 100 = 3,33%

Le crédit immobilier offre aux investisseurs la possibilité d'utiliser l'effet de levier financier ainsi qu'une protection supplémentaire contre l'inflation. Le retour sur investissement (ROI) est calculé en divisant le résultat (revenus-coûts) par les fonds propres investis : plus les fonds propres sont faibles, plus le retour sur investissement est élevé, car les revenus (loyers, plus-values, avantages fiscaux) sont alors relativement plus élevés. 

• Certains investisseurs optent pour des fonds propres plus importants, de sorte que les revenus locatifs dépassent largement les mensualités, ce qui garantit une trésorerie mensuelle. D'autres optent pour un crédit bullet, où seuls les intérêts sont remboursés et le montant emprunté seulement à la fin du terme, généralement lors de la vente du bien.
• Les investisseurs dynamiques, quant à eux, préfèrent emprunter au maximum pour se protéger de l'inflation : en effet, alors que la mensualité reste un montant fixe, les loyers augmentent chaque année en fonction de l'inflation. Lorsque l'inflation dépasse le taux d'intérêt, le rendement financier augmente également. Depuis 2020, les loyers belges ont augmenté de 30 % !

Les prix de l'immobilier n'ont augmenté moins que l'inflation que trois fois au cours des 60 dernières années, ce qui fait de l'immobilier la protection parfaite contre l'inflation. Depuis 2020, les loyers belges ont également augmenté de 30 %. Et cerise sur le gâteau : il est possible de le financer avec de l'argent emprunté à la banque !  

Outre les revenus locatifs et le rendement financier, l'immobilier offre également la possibilité de réaliser des plus-values à la vente. Historiquement, cela n'a jamais été difficile en Belgique : les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter. Par exemple, le prix médian des appartements en Belgique a augmenté de 20 % au cours des quatre dernières années, selon Statbel. Pour le rendement des plus-values, il est toutefois important de tenir compte de tous les coûts encourus, y compris la TVA payée sur les nouvelles constructions et les droits d'enregistrement. Pour les nouveaux projets de construction, il faut environ 5 ans pour que ces coûts soient récupérés par le biais des plus-values. Pour un rendement optimal, il est donc conseillé de conserver un investissement dans une construction neuve pendant au moins 7 ans et de le vendre entre 12 et 18 ans, avant que ne surviennent les premiers coûts de rénovation importante.