Investir intelligemment dans l'immobilier : choisir entre le privé ou la société ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en tant que particulier, il est directement à votre nom. Le grand avantage est que vous ne payez pas d’impôt sur une éventuelle plus-value lors de la revente, à condition d'être propriétaire pendant au moins cinq ans.

Avantages :  

• Simplicité : c'est la forme la plus classique et la plus simple d'acquisition d'un bien immobilier.  
• Pas de taxation sur la plus-value en cas de revente après au moins 5 ans.

• Flexibilité : la propriété privée est idéale pour les biens immobiliers destinés en partie à un usage personnel.  

• Avantages fiscaux : certains frais, tels que les travaux de rénovation et d'entretien, peuvent encore être déduits fiscalement sous certaines conditions.  

Inconvénients :  

• Déductibilité limitée : toutes les dépenses, comme le remboursement du capital des emprunts, ne sont pas déductibles.  

• Droits de succession : en cas de décès, le bien tombe dans la succession, ce qui peut entraîner des droits de succession élevés.  

Les personnes qui souhaitent gérer plusieurs biens immobiliers ou se professionnaliser à long terme opteront principalement pour une société. Mais cela est également possible pour ceux qui souhaitent simplement utiliser les fonds existants de l'entreprise pour acheter des biens immobiliers. Il est ainsi possible d'investir des fonds propres dormants. Certaines banques et compagnies d'assurance vous permettent également d'utiliser votre PCLI ou EIP comme garantie, ce qui vous permet d'acheter un bien immobilier privé avec moins de fonds propres. De cette manière, vous pouvez continuer à maximiser les fonds propres de l'entreprise pour votre activité, tout en ayant la possibilité d'investir dans l'immobilier. 

Avantages :  

• Effet de levier sur les réserves et/ou les piliers de pension pour obtenir des rendements supplémentaires.  

• Moins d'impôts : les sociétés paient un taux forfaitaire qui est généralement plus avantageux que le taux progressif appliqué aux investisseurs privés.  

• Davantage de déductions : les coûts tels que l'entretien, l'amortissement, les intérêts et autres dépenses peuvent être déduits des bénéfices imposables.  

• Planification de la succession : les actions peuvent être transmises en cours de vie, ce qui réduit les droits de succession et facilite la transmission.  

Inconvénients :  

• Un apport de fonds propres plus important est généralement exigé des entreprises (20 %) par rapport aux particuliers (10 %).  

• Complexité : les structures immobilières au sein des sociétés nécessitent un temps de traitement plus long et une rédaction minutieuse des dossiers.  

• Attention au démembrement entre l'usufruit et la nue-propriété : il existe des restrictions spécifiques à ce sujet.  

Une société patrimoniale se concentre spécifiquement sur la gestion de biens immobiliers. Pour les investisseurs qui souhaitent gérer plusieurs biens et optimiser leur portefeuille, il s'agit d'une structure couramment utilisée en Belgique. Pour les propriétaires occupants, cette piste n'est pas intéressante.  

Les avantages :  

• Optimisation fiscale : Les frais d'entretien, les rénovations et les amortissements sont déductibles, ce qui réduit la base imposable.  

• Protection du patrimoine : la séparation du patrimoine privé et du patrimoine immobilier permet de se prémunir contre les risques liés à l'activité de l'entreprise.  

• Planification de la succession : le transfert d'actions permet d'optimiser les droits de succession et de faciliter le transfert de propriété.   

Inconvénients :  

• Bénéfices fiscaux : bien qu'une société offre des avantages fiscaux, les bénéfices doivent toujours être distribués aux actionnaires. Cela peut se faire par le biais d'un salaire, d'un dividende ou d'un boni de liquidation, chacun ayant sa propre fiscalité.   

• Évitez l'utilisation privée des biens au sein d'une société patrimoniale, car elle est soumise à des pénalités fiscales.

Que vous choisissiez d'investir à titre privé ou dans le cadre d'une société, il est essentiel d'être bien informé des possibilités et des implications fiscales. Urbicoon est là pour vous guider et déterminer avec vous la meilleure stratégie, adaptée à vos besoins et à vos objectifs. Qu'il s'agisse de la création d'une société patrimoniale, de l'optimisation de vos fonds EIP ou de la recherche du meilleur rendement pour votre bien immobilier, vous pouvez compter sur l'expertise et l'accompagnement d'Urbicoon.