Hoe berekent u het rendement op een vastgoedinvestering?

Het huurrendement geeft een eerste indicatie van hoe rendabel uw investering is. Dit is de meest voorkomende rendementsberekening voor vastgoed en wordt bepaald door de kosten en de huurprijs. We onderscheiden hierbij het bruto-rendement en netto-rendement.

Het bruto-rendement is eenvoudig te berekenen en kijkt enkel naar de verhouding tussen de jaarlijkse huuropbrengsten en de aankoopprijs. Je kan het bruto-rendement berekenen op basis van de aankoopprijs

Formule: ((Huurprijs x 12 maanden) / Aankoopprijs) x 100 

Voorbeeld: 

• Aankoopprijs: €380.000 
• Huurprijs: €1300 per maand 
• Bruto-rendement: ((1300  x 12 maanden)/ 380.000) x 100 = 4,10%

Voor een exacter beeld van uw investering kijkt u naar het netto-rendement. Hierbij trekt u alle kosten af van de huuropbrengsten, zowel de bijkomende aankoopkosten (notariskosten, registratiebelasting, …) als de variabele- en vaste kosten (onderhoud, verzekering, rentekosten, beheer …). Deze kosten zijn afhankelijk van uw specifieke aankoop/situatie en dus enkel op maat te berekenen.

Formule: (((Huurprijs x 12 maanden)- jaarlijkse kosten) / Aankoopprijs incl. aankoopkosten) x 100

Voorbeeld: 

• Aankoopprijs: €500.000 
• Huurprijs : 1650 per maand
• Beheer: €1.200 per jaar 
• Onderhoud : € 425 per jaar 
• Belastingen: €1500 per jaar
• Nettorendement: (((1650  x 12 maanden) – (1200 + 425 + 1500))/500.000 ) x 100 = 3,33%

Lenen voor vastgoed biedt investeerders de mogelijkheid om gebruik te maken van een financiële hefboom én extra inflatiebescherming. Rendement (ROI) wordt hier berekend door het resultaat (inkomsten-kosten) te delen door de geïnvesteerde eigen middelen: hoe lager de eigen inbreng, hoe hoger de return on investment, aangezien de inkomsten (huur, meerwaarde, fiscale voordelen) dan relatief hoger zijn.

• Sommige investeerders kiezen voor meer eigen inbreng zodat de huurinkomsten ruim hoger zijn dan de maandelijkse afbetalingen, wat zorgt voor een maandelijkse cashflow. Anderen gaan werken met een bulletkrediet, waarbij enkel intresten terugbetaald worden en het geleende bedrag pas op het einde van de looptijd, meestal met de verkoop van het pand of andere beleggingen.
• Dynamische investeerders verkiezen dan weer maximaal te lenen als optimale bescherming tegen de inflatie: terwijl de afbetaling een vast bedrag blijft, stijgen de huurprijzen immers jaarlijks mee met de inflatie. Wanneer de inflatie hoger ligt dan de rentevoet, verhoogt ook het financieel rendement.

De vastgoedprijzen zijn in de laatste 60 jaar slechts 3 keer minder hoog gestegen dan de inflatie, waardoor vastgoed dus de perfecte bescherming vormt tegen inflatie. Sinds 2020 zijn de Belgische huurprijzen ook met maar liefst 30% gestegen. En als kers op de taart: te financieren met geleend geld van de bank!

Naast huurinkomsten en financieel rendement, biedt vastgoed ook de mogelijkheid om meerwaarde te realiseren bij verkoop. In België is dit historisch gezien nooit moeilijk geweest: de vastgoedprijzen stijgen steeds verder. Zo is de mediaanprijs van appartementen in België volgens Statbel in de laatste 4 jaar met wel 20% gestegen. Voor het meerwaarderendement is het wel belangrijk om rekening te houden met alle gemaakte kosten, inclusief betaalde BTW op nieuwbouw en de registratiebelasting. Voor nieuwbouwprojecten duurt het ongeveer 5 jaar voordat deze kosten via de meerwaarde zijn terugverdiend. Voor een optimaal rendement is het daarom aan te raden om een nieuwbouwinvestering minstens 7 jaar aan te houden en te verkopen tussen de 12 en 18 jaar, voor de eerste grote renovatiekosten optreden.