Slimmer investeren in vastgoed: kies je voor privé of een vennootschap?

Wanneer u als particulier vastgoed koopt, komt dat rechtstreeks op uw naam te staan. Het grote voordeel hierbij is dat u geen belasting betaalt op eventuele meerwaarde bij herverkoop, op voorwaarde dat u minstens vijf jaar eigenaar blijft. 

Voordelen: 

• Eenvoud: de meest klassieke en eenvoudige vorm van aankopen van vastgoed. 
• Geen meerwaardebelasting bij herverkoop na minstens 5 jaar
• Flexibiliteit: privébezit is ideaal voor vastgoed dat deels voor persoonlijk gebruik is.
• Fiscale voordelen: bepaalde kosten, zoals renovaties en onderhoud, kunnen nog steeds fiscaal worden afgetrokken onder bepaalde voorwaarden.
  

Nadelen:

• Beperkte aftrekbaarheid: niet alle uitgaven, zoals de kapitaalaflossingen van leningen, zijn aftrekbaar. 
• Erfbelasting: bij overlijden valt het vastgoed binnen de nalatenschap, wat kan resulteren in hoge successierechten. 

Wie meerdere panden wil beheren of op langere termijn wil professionaliseren, kiest in de eerste plaats voor een vennootschap. Maar ook voor wie gewoon bestaande vennootschapsgelden wil aanwenden om vastgoed aan te kopen, is dit mogelijk. Op die manier kan slapend eigen vermogen geïnvesteerd worden. Bepaalde banken en verzekeringsmaatschappijen laten bovendien toe om uw VAPZ of IPT als waarborg in te zetten, waardoor u privé vastgoed kunt kopen met minder eigen middelen. Zo kan u het eigen vermogen van de vennootschap maximaal blijven inzetten voor uw zaak – terwijl u toch kan investeren in vastgoed. 

Voordelen: 

• Hefboom op reserves en/of pensioenpijlers voor extra rendement. 

• Lagere belastingen: vennootschappen betalen een vast tarief dat meestal gunstiger is dan het progressieve tarief voor particuliere investeerders. 

• Meer aftrekposten: kosten zoals onderhoud, afschrijvingen, rentekosten en andere uitgaven kunnen worden afgetrokken van de belastbare winst. 
• Successieplanning: aandelen kunnen bij leven worden overgedragen, wat de erfbelasting beperkt en overdracht vergemakkelijkt. 

Nadelen: 

• Er wordt meestal een hogere eigen inbreng gevraagd van vennootschappen (20%) vs particulieren (10%). 

• Complexiteit: vastgoedconstructies binnen vennootschappen vergen een langere doorlooptijd & grondige redactie van de dossiers. 

• Opletten met splitsing tussen vruchtgebruik en naakte eigendom: hier zijn specifieke beperkingen rond. 

Een patrimoniumvennootschap richt zich specifiek op het beheer van vastgoed. Voor investeerders die meerdere panden willen beheren en hun portefeuille willen optimaliseren, is dit een veelgebruikte structuur in België. Voor eigen bewoning is deze piste niet interessant.  

Voordelen: 

• Fiscale optimalisatie: Onderhoudskosten, renovaties en afschrijvingen zijn aftrekbaar, wat de belastbare basis verlaagt. 

• Vermogensbescherming: Het scheiden van privé- en vastgoedvermogen kan beschermen tegen zakelijke risico’s. 

• Successieplanning: Door het overdragen van aandelen kan men de successierechten optimaliseren en de overdracht van eigendom vergemakkelijken. 

Nadelen: 

• Belasting winst: hoewel een vennootschap fiscale voordelen biedt, moeten de winsten uiteindelijk nog naar aandeelhouders worden uitgekeerd. Dit kan via een loon, dividend of liquidatiebonus, die elk een eigen belasting kennen.  

• Vermijd privégebruik van vastgoed binnen een patrimoniumvennootschap, omdat dit fiscaal wordt afgestraft. 

Of u nu kiest om privé te investeren of via een vennootschap, het is cruciaal om goed geïnformeerd te zijn over de mogelijkheden en fiscale implicaties. Urbicoon staat klaar om u hierbij te begeleiden en samen met u de beste strategie te bepalen, afgestemd op uw specifieke behoeften en doelen. Of het nu gaat om het opzetten van een patrimoniumvennootschap, het optimaliseren van uw IPT-gelden of het uitwerken van het beste rendement op uw vastgoed, bij Urbicoon kan u rekenen op deskundig advies en begeleiding.