Waarom de huurprijzen alleen maar verder zullen stijgen

Een belangrijk voordeel van investeren in onroerend goed is de inflatiebestendigheid van huurprijzen, doordat ze gekoppeld zijn aan de index. Huurprijzen stijgen dus sowieso met de inflatie mee - maar de laatste tijd stijgen ze zelfs meer. Het CIB verwacht een stijging van 1 tot 3 procent boven op de inflatie. Dit komt doordat bestaande contracten worden geïndexeerd, maar nieuwe contracten vaak hoger kunnen worden geprijsd bij de komst van nieuwe huurders, aangezien dit door vraag en aanbod op de markt worden bepaald.

In 2023 zakte het aantal vergunde nieuwbouwwoningen aanzienlijk in vergelijking met voorgaande jaren. In vergunde vierkante meters ging het zelfs om het laagste peil ooit gemeten. De complexiteit en duurtijd van het vergunningsproces heeft hier veel mee te maken: zo kan louter de proceduretijd voor een bouwvergunning in Brussel oplopen tot drie jaar, terwijl (steeds vaker voorkomende) beroepsprocedures deze periode al snel kunnen verdubbelen. De combinatie met hoge rentes, dure bouwmaterialen, loonindexering, grondschaarste en btw- en juridische onzekerheid, remmen de oplevering van nieuwe projecten af. Dat zorgt voor schaarste op de markt en dus hogere huurprijzen voor wat wel opgeleverd wordt.

De stijging van de rentevoeten zorgt ervoor dat veel eerste kopers hun aankoop uitstellen of zelfs helemaal af moeten zien van een koop. Waar in 2020 nog 32% van de Belgische gezinnen een modale eengezinswoning kon kopen, was dit in 2022 gedaald naar 24%. Veel tweeverdieners zijn zonder toegang tot extra kapitaal niet langer in staat om te kopen en wijken daardoor uit naar de huurmarkt. Dit dwingt velen om (langer) te blijven huren, waardoor de druk op de huurmarkt toeneemt. Dit was ook zichtbaar bij de grote makelaars: zij zagen in 2023 gemiddeld 26 kandidaat-huurders per nieuwe huurwoning!

Nieuwbouw is gewild vanwege de goede energiescores en dus lagere energiekosten voor bewoners, maar ook dit vertaalt zich in een hogere huurprijs. Het zijn dan ook vooral kwalitatief hoogwaardige, energiezuinige huurwoningen die sterk gestegen zijn sinds de strengere EPC-wetgeving en energiecrisis. Een trend die zich doorzet: de Tijd voorspelt dat de prijzen voor energiezuinige appartementen de komende 5 jaar met 12,6% verder kunnen stijgen. Tegelijk hebben renovatieverplichtingen, strengere reglementeringen en beperkingen rond huurindexatie veel verhuurders ertoe aangezet hun meest verouderde vastgoed te verkopen. Veelal zijn die panden gekocht door eigenaar-bewoners, aangezien investeerders uitdagingen zien in het behalen van huurrendement na dure energetische verbouwingen. Deze panden verdwijnen zo van de huurmarkt. Intussen wil Vlaanderen voor alle woningen een EPC A tegen 2050: in 2022 haalde amper 5 procent die norm. Deze steeds strengere EPC-wetgeving zal dus nog vele jaren verder zorgen voor schaarste op de huurmarkt.