Pourquoi les loyers vont-ils continuer à augmenter ?

L'un des principaux avantages de l'investissement dans l'immobilier est que les loyers sont à l'abri de l'inflation, puisqu'ils sont indexés. Les loyers augmentent donc de toute façon avec l'inflation, mais ces derniers temps, ils augmentent encore plus. La CIB s'attend à une augmentation de 1 à 3 % en plus de l'inflation. En effet, les contrats existants sont indexés, mais les prix des nouveaux contrats peuvent souvent être plus élevés lorsque de nouveaux locataires arrivent, car ils sont déterminés par l'offre et la demande du marché. 

En 2023, le nombre de nouveaux logements autorisés a considérablement diminué par rapport aux années précédentes. En ce qui concerne les mètres carrés autorisés, il s'agit même du niveau le plus bas jamais mesuré. La complexité et la durée de la procédure d'octroi des permis y sont pour beaucoup : par exemple, le simple délai de procédure pour un permis de construire à Bruxelles peut atteindre trois ans, tandis que les procédures d'appel (de plus en plus courantes) peuvent rapidement doubler cette période. La combinaison de taux d'intérêt élevés, de matériaux de construction coûteux, de l'indexation des salaires, de la rareté des terrains, de la TVA et de l'incertitude juridique entrave la réalisation de nouveaux projets. Cela crée une pénurie sur le marché et donc des loyers plus élevés pour ce qui est livré.  

La hausse des taux d'intérêt incite de nombreux primo-accédants à reporter leur achat, voire à y renoncer. Alors qu'en 2020, 32 % des ménages belges étaient encore en mesure d'acheter une maison unifamiliale modale, ils ne sont plus que 24 % en 2022. De nombreux ménages à deux revenus, sans accès à un capital supplémentaire, ne sont plus en mesure d'acheter et se tournent donc vers le marché de la location. Cela les oblige à continuer à louer (plus longtemps), ce qui accroît la pression sur le marché locatif. Ce phénomène est également visible chez les principaux agents immobiliers : ils ont vu une moyenne de 26 locataires potentiels par nouveau bien locatif en 2023 ! 

Les nouvelles constructions sont recherchées pour leurs bons scores énergétiques et donc pour la réduction des coûts énergétiques pour les résidents, mais cela se traduit également par des loyers plus élevés. Ce sont donc surtout les immeubles locatifs de haute qualité et économes en énergie qui ont connu une forte hausse depuis le durcissement de la législation sur les EPC et la crise de l'énergie. Cette tendance se poursuit : Time prévoit que les prix des appartements économes en énergie pourraient encore augmenter de 12,6 % au cours des cinq prochaines années. Dans le même temps, les obligations de rénovation, les réglementations plus strictes et les restrictions concernant l'indexation des loyers ont incité de nombreux propriétaires à vendre leurs biens les plus obsolètes. Beaucoup de ces biens ont été achetés par des propriétaires occupants, car les investisseurs voient des difficultés à obtenir des rendements locatifs après des rénovations énergétiques coûteuses. Ces biens disparaissent donc du marché de la location. Entre-temps, la Flandre souhaite que tous les logements obtiennent un EPC A d'ici à 2050 : en 2022, à peine 5 % d'entre eux répondaient à cette norme. Cette législation de plus en plus stricte en matière d'EPC continuera donc d'entraîner une pénurie sur le marché de la location pendant de nombreuses années.